Se acerca marzo, las vacaciones de verano llegan a su fin y la vida en las grandes ciudades retoma su ritmo vertiginoso. El momento es propicio para que vuelva a escena un tema que parece no encontrar rumbo: el acceso a la vivienda. Desde que se sancionó la actual ley de alquileres la oferta de unidades para alquiler permanente no para de mermar. Y si bien el fenómeno es multicausal, las últimas semanas se hizo foco en la explosión de los alquileres temporarios a través de aplicaciones y plataformas virtuales.
Airbnb y Booking son las dos plataformas que controlan la mayor parte del mercado. Ambas apuntan principalmente al turismo, pero la obligatoriedad de hacer contratos por tres años llevó a los propietarios a buscar en ellas una alternativa a la baja rentabilidad que implica congelar el precio año a año con índices de inflación en torno al 100%. Un alquiler temporal rinde entre 3 o 4 veces más que un permanente.
La situación ha llegado así a un cuello de botella inmobiliario: por la pérdida de rentabilidad, los propietarios pasaron del alquiler a la venta de sus inmuebles; el exceso de oferta hizo que los precios de las viviendas tras la pandemia se desplomen entre un 30% a un 40%; luego los inversores buscaron la excepción a las reglamentaciones de la ley para volver al mercado sin perder rentabilidad. Hoy un alquiler temporario da una renta de entre 4% y 7% como mínimo.
Lo paradójico es que lo que parece ser una solución para el propietario también puede resolverle el acceso a la vivienda a un amplio sector del inquilinato, que ve como la aparición de más unidades permite el ingreso. Sin embargo, la cuestión no garantiza el acceso al derecho a la vivienda de la mayoría de la población: Argentina posee el peor porcentaje de propietarios de Sudamérica. En CABA la relación de inquilinos y propietarios es casi 50 y 50. El crédito hipotecario es cada vez más inaccesible y un asalariado promedio necesita más de 30 años de salario para adquirir una casa.
Ante este combo algunas voces comenzaron a reclamar una mayor regulación a los alquileres temporarios a través de plataformas. Y si bien no buscan llegar tan lejos, se mira de cerca el caso de Portugal que acaba de prohibir las licencias para alquileres temporarios y determinó que el Estado alquile las propiedades vacías y las destine al mercado local.
En Argentina el reclamo de organismos es que se regule un mercado que tiene declarado y blanqueado solo el 2% del total de las unidades en alquiler, pero que no se prohíba la oferta ni se sancione a los inversores porque eso achicaría aún más la oferta. Un equilibrio que hace más de 30 años el mercado inmobiliario no sabe encontrar.
Adrián Rodriguez
